Инвестирование в недвижимость в Чехии

Инвестирование в недвижимость в Чехии многие рассматривают, как инструмент сохранения накоплений, но никак не инструмент приумножения средств. Средняя доходность жилой недвижимости в Чехии – 3,5-5% в год, что в несколько раз меньше, чем доходность по рублевым вкладам в российских банках. В тоже время, доходность от недвижимости в несколько раз выше, чем доходность по вкладам в валюте в России, или по любым вкладам в банках Европы. 5 самых крупных банков Чехии, по состоянию на октябрь 2016-ого года, предлагают не более 0,6% годовых по вкладам в чешских кронах, а ставки по вкладам в евро и американских долларах не превышают 0,3% годовых. На этом фоне, вложение средств в покупку квартиры в Праге или регионах Чехии, уже не выглядит сохранением средств, и превращается в настоящий инструмент для инвестирования.

Что необходимо для инвестирования в чешскую недвижимость

С 2009-ого года иностранцы, в том числе и россияне, могут приобретать любую недвижимость в Чешской Республике. Поэтому вам не придется бороться с бюрократической системой как раньше, у вас есть полное право купить любую квартиру или дом в Чехии. Покупка может быть осуществлена как на физическое лицо, так и на юридическое. Первый вариант наиболее простой, однако второй вариант обладает некоторыми налоговыми выгодами при продаже.

Для покупки на физическое лицо вам необходим только ваш заграничный паспорт. Если вы сотрудничаете с посредником, то может потребоваться нотариально заверенная доверенность на его имя.

300 000 чешских крон (11 500 € или 800 000 ₽), это та сумма, с которой начинается инвестирование в чешскую недвижимость. Речь идет про недвижимость в неблагополучных районах, которые расположены, преимущественно, на северной границе Чехии и Германии. К таким районам относится, например, Либерецкий край. Инвестирование в недвижимость в столице страны – в городе Прага, что считается менее рискованным вариантом, начинается с 1,6 млн чешских крон (60 000 € или 4 200 000 ₽).

Чешский рынок недвижимости отличается тем, что большая часть сделок осуществляется с помощью маклеров. Купить или продать квартиру без помощи риелтора возможно, но для иностранца, не владеющего всей ситуацией, это приносит большие риски. Хорошее риелтерское агентство, это важная составляющее удачного инвестирования. Вам доступны, в том числе и русскоговорящие риелторы. Но мы рекомендуем работать непосредственно с чешскими агентствами, так как их средняя комиссия за продажу – 3%, а среди фирм, ориентированных на продажу квартир иностранцам, нередко встречаются комиссии 5% и выше.

Доходность от сдачи в аренду

Инвестирование подразумевает не только сохранение, но и приумножение средств. Вложение в чешскую недвижимость не обеспечит вам высокую доходность, но оно гарантирует стабильный доход, при минимуме рисков. В Праге вы сможете рассчитывать в среднем на 3,7% годовых от сдачи в долгосрочную аренду. Но успешный инвестор сможет увеличить эту цифру в среднем до 4,2% годовых, если приобретет квартиру до 50 квадратных метров.

Прибыль может быть еще выше, но вместе с тем вырастут и расходы, и риски, если вы будете сдавать квартиру посуточно. Ежегодно в Прагу приезжает 6,5 миллиона туристов со всего мира, и часть из них предпочитает снимать квартиру, а не жить в отеле. Посуточная аренда не только рискованней, но и сложней в плане организации. Если вы хотите умеренную доходность, при небольших затратах сил и времени, вам нужно смотреть в сторону города Брно. Это самый прибыльный город страны, за прошлый год долгосрочная аренда недвижимости принесла в среднем 4,9% и это максимальный показатель по стране.

Но и Прага, и Брно обладают достаточно высоким порогом инвестирования. Если ваш бюджет ограничен, и вы смотрите в сторону небольших городов на севере страны, где стоимость обычной двухкомнатной квартиры составляет 250-300 тысяч крон, то вынуждены вас огорчить. Доходность в таких городах менее 2% в год, в зависимости от типа жилья и города она колеблется в районе 1,6-1,8% годовых. Это связано в первую очередь с тем, что предложение по аренде в таких городах многократно превышает спрос, и зачастую квартиры сдаются в качестве социального жилья.

Вы можете подписать договор аренды с государственными органами, и они будут использовать ваше жилье как социальное. Аренда государству, как правило, ниже рыночной примерно на 30%, отсюда и берутся столь низкие показатели доходности.

Доходность от перепродажи

Правительство Чешской Республики старается противодействовать любым спекуляциям с недвижимостью, куда относят и покупку недвижимости только с целью перепродажи. Именно поэтому были введены большие налоги, если объект продается менее, чем через 2 года после покупки. О налогах и расходах мы поговорим детально ниже, но важно понимать, что чешские инвесторы редко покупают недвижимость, чтобы перепродать ее в краткосрочной перспективе.

Доходность от перепродажи абсолютно непредсказуемая, так как в Чехии нет постоянной тенденции роста цен. Более того, довольно долгое время цены падали. Ниже приведен график цен в процентах, где 2010-ый год принят за 100%. Обратите внимание, какие глубокие падения и какие взлеты наблюдались на рынке:

Желтый = Прага;
Синий = вся Чехия;
Зеленый = вся Чехия без Праги;

Актуальная на октябрь 2016 средняя цена за 1 квадратный метр в Праге – 65 922 кроны за квадратный метр. Год назад цена была 55 550 крон за метр. Эксперты по недвижимости не могут точно спрогнозировать, что будет еще через год. Недавний рост цен на 20%, не гарантирует роста в будущем, или стабилизации цен на одном месте. Именно поэтому сложно точно сказать, какая будет доходность от перепродажи, и будет ли она вообще.

В Чехии широко применяется практика продажи квартир с аукционов. Это реальный шанс купить квартиру за 80-90% от ее рыночной стоимости. Но спрос на такие квартиры крайне высок, и зачастую цена достигает 100% рыночной, а иногда и превышает ее. Такие квартиры появляются в результате задолженности банку или государству, но при работе с такими объектами стирается грань между настоящим инвестированием и спекуляцией, а покупка таких объектов для иностранцев реальна, но практически недоступна.

Выбор недвижимости для инвестирования

Правильный выбор недвижимости – это залог успеха. Специфика чешского рынка такова, что квартиры до 50 квадратных метров пользуются самым большим спросом. Именно небольшие квартиры показывают максимальную доходность, а также отличаются тем, что их легче продать. На 2014-ый год, 60,38% всех новых квартир приходились на квадратуру менее 50 метров. Так что проблем с выбором объектов, как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, не будет.

Перед тем, как вы выработаете собственную стратегию, в какую недвижимость лучше всего инвестировать, нужно понять чешскую специфику. В Чехии есть особый вид квартир, где кухня выполняет роль комнаты. Такие квартиры называются, например, 1+кк, 2+кк, 3+кк и так далее.

Классическая российская однокомнатная квартира в Чехии называется 1+1, двухкомнатная, как в России – 2+1. Разница между 2+кк и 2+1 в том, и та и другая считается в Чехии двухкомнатной квартирой, но в квартире 2+1 есть третья комната, она же кухня, а в квартире 2+кк кухня совмещена с одной из двух комнат. Квартиру 1+1 можно называть 2+кк, если кухня совмещена, например, с гостиной. Квартира 3+кк по-русски может называться обычной двухкомнатной квартирой, то есть 2+1, если из комнаты с кухней убрать весь функционал, кроме кухонного. Важно научиться отличать объекты, иначе будет сложно ориентироваться в чешском рынке недвижимости, тем более, что такие обозначения встречаются чаще классических. Квартиры в Чехии распределяются следующим образом:

Другое отличие чешского менталитета, от российского – зависимость цены от расстояния до центра. У европейцев иное ощущение расстояний, и даже 30 минут от центра в столице считается далеким расстоянием. А если мы говорим про загородную недвижимость, то жилье в 10-15 минутах от Праги, что сопоставимо с 45-60 минутами до центра, может стоить в 2 раза дешевле, чем в городе.

Все это справедливо не только для покупки квартиры, но и для сдачи ее в аренду. И если вы покупаете квартиру, в качестве инвестиции, нужно покупать то, что будет пользоваться высоким спросом. Для инвесторов со скромным бюджетом мы рекомендуем район Зличин, это один из самых доступных районов города. На карте ниже представлены самые дешевые районы Праги:

Район Зличин отличается от любого другого дешевого района тем, что там есть метро. А это архиважная вещь при сдаче квартиру в аренду. Низкая стоимость квадратных метров рядом с метро объясняется особенностью застройки данного района. Администрация города сначала возвела несколько станций метро, которые в итоге стали последними, и лишь затем стала застраивать остальную инфраструктуру района.

Желтая ветка, она же ветка B, заканчивается станцией Зличин, и буквально рядом с метро можно найти настоящие поля, где еще не успели возвести дома. Обилие новостроек в этом районе, и большая конкуренция между застройщиками, сбили цены до минимума. Но обратите внимание, что к приведенным ценам надо добавить 21% НДС, так как новостройки облагаются дополнительно налогом на добавленную стоимость. Этого налога нет только у вторичного жилья.

Тем инвесторам, кто ориентируется на недвижимость высокого класса, мы рекомендуем район Винограды. Ниже представлена карта самых желанных и самых дорогих районов города:

Спрос на квартиры в этих районах выше, чем в дешевых, но и стоимость одного метра тоже существенно выше. Район Винограды находится на границе с центром, но при этом он лишен некоторых недостатков – в нем нет проблем с шумом, нет проблем с парковкой. Но самое главное, этот район на холме, и там нет проблем с наводнениями.

Примерно один раз в 10-12 лет в Праге случается наводнение, которое затапливает весь центр города. Страдают и владельцы квартир на последних этажах, так как фундамент дома и прилегающую территорию ремонтируют за общий счет. При этом район Винограды обладает отличной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. В этом районе расположены несколько крупных университетов, например – ВШЭ, так что в список потенциальных арендаторов добавляются и студенты. В этом районе можно успешно сдавать квартиру, в том числе и посуточно, так как некоторые части района Винограды находятся в пешей доступности от исторического центра.

Выбирая квартиру в Праге вы можете отталкиваться от того, сколько денег у вас есть, и ориентироваться на стоимость 1 метра в зависимости от районов. Прага делится на 10 районов, вот средние цены за 1 квадратный метр:

Обратите внимание, что районы пронумерованы не по порядку. Так например, Прага 10 граничит с Прагой 3, или Прага 7 граничит с Прагой 1, для простоты понимания выкладываем карту районов:

При выборе объекта или объектов для инвестирования вы можете ориентироваться не только на столицу, но и на другие города. В этом вопросе важно ориентироваться не только на стоимость квадратного метра, но и на потенциальную прибыль.

Самый прибыльный город, как мы уже отметили – Брно. Это второй по величине город, после Праги. Популярность этого города обуславливается его выгодным расположением. Брно расположен почти ровно по середине между Прагой и Веной, столицей Австрии. Средняя стоимость 1 квадратного метра в Брно — 56872 чешские кроны. Есть в Чехии и другие интересные для инвестирования города, ниже представлена полноценная карта цен недвижимости в чешских кронах за 1 метр, актуальная на октябрь 2016 года:

Расходы на владение недвижимостью

При инвестировании важно понимать не только свои доходы, но и свои потенциальные расходы. Помимо стоимости самой квартиры и возможного ремонта, ваши первоначальные расходы могут составить:

• 4% налог на продажу/покупку недвижимости;
• 3-5% комиссия агентству;

4% — это налог именно на продажу, а не на покупку, но очень часто его платит именно покупатель. В договоре купли-продажи указывается, кто именно отвечает за этот налог. Комиссия агентству также переменный показатель, но всем иностранцам мы советуем в любом случае, инвестировать через профессиональное агентство, это убережет вас от потенциальных проблем.

После покупки квартиры у вас возникает обязанность оплаты коммунальных платежей. И даже если вы не живете в квартире, и она стоит пустая, коммунальные платежи платить все равно необходимо. Вы, как владелец, обязаны платить следующие платежи, не зависимо от использования объекта:

• Фонд дома: 15-50 крон за 1 квадратный метр – ежемесячно;
• Общедомовые нужды: от 40 крон – ежемесячно;
• Налог на недвижимость: примерно 12 крон за 1 квадратный метр – ежегодно;

Чтобы перевести кроны в евро, надо разделить сумму в кронах на 27, и получится сумма в евро. Получается, если вы купили 50 метровую квартиру, в старом доме, то ваши минимальные ежегодные траты будут:

• 30 000 крон фонд дома;
• 480 крон общедомовые нужды;
• 600 крон налог;

Чем старше дом, тем выше сборы в фонд дома. В новостройках свои минусы, там фонд дома может быть не 50 крон за 1 метр в месяц, а 15, но из-за большой территории, рецепции и других услуг, общедомовые нужды намного дороже. В это понятие также входит свет на лестничной клетке, вывоз мусора, уборка. Налоги в зависимости от региона варьируются, в Праге они максимальные. В регионах налоги могут быть до 5 раз меньше. Но как вы видите, налоги здесь составляют меньшую часть гарантированных расходов.

Особое внимание обратите на квартиры с центральным отоплением. В таких квартирах, даже если вы не пользуетесь батареями, вы все равно обязаны платить. В среднем около 7000 крон в год за квартиру в 50 квадратных метров. Это же касается и домов, где не установлены счетчики на воду.

Также помните, что бывают квартиры с долгами. По чешскому законодательству, взыскать долги за свет, газ, воду или в фонд дома, могут даже с нового владельца. Это еще один аргумент в пользу покупки через агентство, так как профессионалы, как правило, проверяют квартиру на наличие долгов.

Что касается расходов на получение доходов с аренды, то все коммунальные платежи — это ответственность арендаторов. Но у вас есть обязанность уплатить налоги с дохода физических лиц. Он составляет 15%, и декларация должна подаваться ежегодно.

Если вы мелкий инвестор, и ваш доход не превысил 166 тысяч крон за год, вы освобождаетесь от уплаты налога на доход физических лиц. Но все, что вы заработали более этой суммы, облагается полноценным налогом. Проще говоря, если у вас всего одна квартира и вы сдаете ее дешевле, чем за 13 000 крон в месяц и у вас не других доходов в Чехии, в конце года вам не придется платить налоги. Но обязанность подать декларацию у вас все равно есть. Средняя стоимость составления простой годовой декларации за сдачу квартиры в аренду – 1000 крон.

Расходы при продаже квартиры

Предположим, что вы хотите купить квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи. Вас подстерегают все те же налоги:

• 4% налог на продажу/покупку недвижимости;
• 3-5% комиссия агентству;

Но к ним также добавляется дополнительный:

• 15% налог на доход физических лиц;

15% высчитывается от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Вы можете избежать абсолютно всех расходов, но для этого надо соблюсти несколько условий. Во-первых, обязать платить налог на продажу/покупку недвижимости вашего покупателя, и указать это в договоре. Во-вторых, работать без агентства, либо обязать покупателя так же оплатить услуги риелтора. Государство освободит вас от налога на доход физических лиц в трех случаях:

• После продажи квартиры вы до конца года снова купили недвижимость;
• Вы лично жили в квартире более двух лет;
• Вы не жили в квартире лично, но владели ей более пяти лет;

Если вы планируете купить квартиру ради спекуляции на росте цены, то можете присмотреться к покупке недвижимости на фирму. Это законный способ ухода от всех вышеперечисленных налогов, так как вы можете продать фирму, которой принадлежит недвижимость. Стоимость продажи фирмы может быть ниже, чем недвижимости, тем самым вы обойдете обязанность платить большие налоги. Но тут надо быть аккуратным, схема скорее относится к серым, нежели к белым или черным. Плюс появляются некоторые сложности с продажей, так как выкупать квартиру в связке фирма + недвижимость, хотят только такие же спекулянты. Для реализации этой схемы вам потребуется привлекать специалистов.

Риски инвестирования

Чехию часто называют второй Швейцарией, за ее стабильную и безопасную банковскую систему. Пусть инвестирование в недвижимость в Чехии и не сулит вам золотых гор ни в краткосрочной, ни долгосрочной перспективе, но такое инвестирование отличается своей высокой стабильностью. Не стоит забывать незыблемое правило инвестирования – чем выше потенциальная доходность, тем выше риски, а здесь мы имеем небольшие риски, и среднюю доходность.

К главным рискам стоит отнести курсовую разницу, а также изменение стоимости недвижимости. Сейчас рынок находится на своем пике, и многие эксперты предполагают, что в Чехии начал надуваться пузырь. Лопнет ли он сейчас, и стоимость упадет на 20-25%, либо продолжит надуваться, и квартиры подорожают, покажет время. Вам же нужно решить, согласны ли вы на такие риски, прибавив к ним потенциальные проблемы с курсом валют.

В меньшей степени на инвестирование в квартиру в Праге или другом городе Чехии, влияет политика. Чешская Республика – это европейская страна, с одними из самых прочных связей с Россией, а президент и правительство выступают с явно пророссийской риторикой. Нельзя исключать возможные изменения в налоговом законодательстве, которые могут снизить доходность ваших инвестиций.

Дополнительные риски могут возникнуть в случае, если вы решитесь на оформление сделки без агентства. Экономия 3-5%, что сопоставимо с годовым доходом, вряд ли стоит потенциальной потери 100% инвестиции или долгих судебных тяжб.

Перед тем, как вы решитесь на инвестирование денег в недвижимость в Чехии, рекомендуем изучить следующее видео. В нем глава чешского агентства недвижимости подробно и на русском объясняет все шаги и тонкие моменты, а также рассказывает про некоторые подводные камни: